Lohnt sich eine Vorsorgewohnung in Graz?

Die kurze Antwort

Graz bietet Anlegern eine breite Nachfrage aus mehreren, voneinander unabhängigen Gruppen: Einwohner, Studierende, Einpendler und Gäste. Ob sich eine konkrete Vorsorgewohnung lohnt, entscheiden aber Lage, Kaufpreis, Größe, laufende Kosten und Finanzierung. Der Standort allein garantiert keinen Ertrag.

Bevölkerung: Graz wächst seit Jahren

Am 1. Jänner 2026 lebten in Graz 345.391 Menschen, davon 307.912 mit Hauptwohnsitz und 37.070 mit Nebenwohnsitz (Stadt Graz, Referat für Statistik).

Nach Statistik Austria stieg die Einwohnerzahl von 255.152 im Jahr 2010 auf 305.314 im Jahr 2025. Das ist ein Plus von 19,7 %. Die Steiermark insgesamt wuchs im selben Zeitraum um 5,5 %.

Für die Zukunft rechnet die ÖROK-Prognose aus 2021 mit rund 310.600 Einwohnern im Jahr 2035 und 315.500 im Jahr 2040. Das Wachstum der Stadt dürfte sich demnach deutlich verlangsamen. Für den Großraum Graz erwartet die WKO Steiermark bis 2040 einen Anstieg von rund 450.000 auf 493.000 Einwohner.

Universitätsstadt: rund 60.000 Studierende

An den vier öffentlichen Universitäten in Graz waren im Wintersemester 2025/26 rund 52.400 ordentliche Studierende inskribiert:

• Universität Graz: 28.309
• Technische Universität Graz: 16.819
• Medizinische Universität Graz: 5.246
• Universität für Musik und darstellende Kunst Graz: 2.025

Dazu kommen rund 7.100 Studierende an den steirischen Fachhochschulen FH JOANNEUM und CAMPUS 02 sowie die Studierenden der Pädagogischen Hochschulen. Zusammen sind es rund 60.000. Für Vermieter kann das eine laufende Nachfrage nach kleinen, gut erreichbaren Wohnungen bedeuten. Wie stark eine einzelne Wohnung davon profitiert, hängt von Lage und Anbindung ab.

Wirtschaft und Arbeitsmarkt

Graz ist das wirtschaftliche Zentrum der Steiermark. Laut der Standortanalyse 2026 der WKO Steiermark erwirtschaftet der Großraum Graz rund 46 % der steirischen Wertschöpfung. Die Forschungsquote der Steiermark lag 2023 bei 5,31 %, deutlich über dem österreichischen Wert von 3,26 %.

Rund 112.000 Menschen pendeln nach Graz ein, darunter etwa 92.000 Erwerbstätige. Die Zahl der aktiven Betriebe im Bezirk Graz stieg von 17.368 Anfang 2015 auf 21.618 im ersten Quartal 2026.

Tourismus und Wohnen auf Zeit

Graz zählte 2025 genau 1.465.754 Nächtigungen. Das ist ein neuer Höchstwert und ein Plus von 5,2 % gegenüber 2024. Die Ankünfte stiegen um 4,5 % auf 832.243 (Graz Tourismus).

Für Wohnungen mit Betreiberkonzept, die auch an Gäste oder für Wohnen auf Zeit vermietet werden, ist das ein wichtiger Faktor. Zugleich wächst das Angebot: Von 2015 bis 2025 stieg die Zahl der Gästebetten in Graz um 56 %, die Zahl der Nächtigungen um 36 %.

Mietmarkt: Was die Zahlen zeigen

Aktuelle, belastbare Mietdaten nur für Graz sind rar. Zwei Quellen zeigen ein gemischtes Bild:

• Immobilienpreisspiegel 2026 der WKO: Neuwertige Mietwohnungen in Graz kosten im Schnitt 9,95 € pro m², um 0,5 % weniger als im Vorjahr. Graz war damit die einzige Landeshauptstadt mit einem Rückgang. Die Fachgruppe nennt stärkeren Wettbewerb im Neubau als Grund und erwartet eine Seitwärtsbewegung.
• ImmoScout24: Von Jänner bis April 2026 lag die mittlere Angebotsmiete in Graz bei 15,15 € pro m² einschließlich Betriebskosten, um 11 % höher als im Vorjahreszeitraum.

Die Werte sind nicht direkt vergleichbar. Der Preisspiegel beruht auf Abschlüssen von Immobilientreuhändern, ImmoScout24 auf Inseraten, und die Angebotsmieten enthalten Betriebskosten. Für Ihre Rechnung zählt die Miete, die für die konkrete Wohnung tatsächlich erzielbar ist.

Beim Kauf weist der Preisspiegel für Eigentumswohnungen im Erstbezug 4.228 € pro m² aus (plus 2,9 %), für gebrauchte Wohnungen 2.339 € pro m² (plus 4,1 %).

Warum unsere Wohnungen höhere Erträge bringen

Durchschnittswerte für ganz Graz sagen wenig über eine einzelne Wohnung. Entscheidend sind Lage, Einkaufspreis und Vermietungskonzept. Darauf setzen wir:

• Gute Lagen: zentrumsnah, bei Universitäten, Kliniken und Verkehrsknoten, dort, wo Mieter und Gäste wohnen wollen.
• Einkauf unter dem Marktpreis: Durch die Parifizierung von Zinshäusern können wir Wohnungen zu Preisen anbieten, die unter dem üblichen Marktniveau liegen.
• Kurzzeitvermietung über das Betreiberkonzept: Kompakte Apartments werden auch an Gäste und für Wohnen auf Zeit vermietet. Das ermöglicht höhere Erträge als die klassische Langzeitmiete.

Deshalb ist bei unseren Wohnungen mit Betreiberkonzept eine garantierte jährliche Miete von 5 % oder 7 % vorgesehen, je nach Wohnung und auf der im Vertrag festgelegten Berechnungsgrundlage. Wie Sie solche Angaben einordnen, erklärt der Beitrag 5 oder 7 % Rendite: worauf bezieht sich die Angabe? Aktuelle Wohnungen finden Sie unter Wohnungen in Graz, günstigste zuerst.

Stadtteile im Überblick

Graz hat 17 Bezirke. Die Nachfrage unterscheidet sich nach Lage, Anbindung und Umfeld. Ein grober Überblick mit den Einwohnerzahlen vom 1. Jänner 2026:

• Zentrum und Universitätsviertel: Innere Stadt (4.096), Geidorf (29.551) und St. Leonhard (18.163). Hier liegen die Altstadt, die Universität Graz und das LKH-Universitätsklinikum.
• Einwohnerstärkste Bezirke: Lend (37.775), Jakomini (37.647) und Gries (34.180), alle nahe am Zentrum.
• Westen und Süden: Eggenberg (28.593), Straßgang (22.772), Wetzelsdorf (18.022) und Puntigam (12.087). In Eggenberg entsteht mit Reininghaus ein ganzer neuer Stadtteil.
• Weitere Bezirke: Andritz (21.201), St. Peter (18.385), Liebenau (18.065), Waltendorf (14.139), Gösting (12.244), Mariatrost (11.273) und Ries (7.198).

Welche Lage passt, hängt von der Zielgruppe ab: Studierende, Berufstätige, Gäste oder Familien. Aktuelle Angebote finden Sie unter Anlegerwohnungen in Graz oder sortiert nach Preis unter Wohnungen in Graz.

Chancen und Risiken

Chancen

• Langjähriges Bevölkerungswachstum und rund 60.000 Studierende.
• Nachfrage aus mehreren Gruppen: Einwohner, Studierende, Einpendler und Gäste.
• Rekordwerte im Tourismus 2025, wichtig für Konzepte mit Kurzaufenthalten.
• Weniger Baubewilligungen: Laut einer Studie von EcoAustria lagen sie für neue Wohngebäude in Graz 2021 rund 20 % unter dem Niveau von 2010, auch danach ging die bewilligte Wohnfläche stark zurück. Das kann das künftige Angebot begrenzen.

Risiken

• Leerstand und Wettbewerb: Nach Jahren mit viel Neubau berichtete profil im Oktober 2025 von Anreizen wie mietfreien Monaten. Eine amtliche Leerstandserhebung gibt es nicht. Eine interne Schätzung des Stadtvermessungsamts ist nach dessen Aussage keine offizielle Studie.
• Neubauangebot: Der Preisspiegel nennt stärkeren Wettbewerb im Neubau als Grund für leicht sinkende Mieten bei neuwertigen Wohnungen.
• Zinsen: Der Durchschnittszins neuer Wohnbaukredite stieg von 3,45 % im März auf 3,61 % im August 2026, effektiv auf 3,97 % (OeNB). Steigen die Zinsen weiter, sinkt der Überschuss bei Finanzierung.
• Langsameres Wachstum: Die Prognosen erwarten deutlich weniger Zuwachs als in den vergangenen 15 Jahren.
• Mehr Gästebetten: Das Bettenangebot ist seit 2015 stärker gewachsen als die Nächtigungen.
• Rechtliche Nutzbarkeit: Kurzzeitvermietung ist nur möglich, soweit sie rechtlich und im jeweiligen Haus zulässig ist.

Checkliste: Vorsorgewohnung in Graz prüfen

• Lage: Wie gut sind Hochschulen, Arbeitgeber, Zentrum und öffentlicher Verkehr erreichbar?
• Größe und Grundriss: Passt die Wohnung zur Zielgruppe?
• Miete: Welche Miete ist für genau diese Wohnung erzielbar? Vergleichen Sie ähnliche Angebote.
• Kaufpreis: Wie liegt der Preis pro m² im Vergleich zu ähnlichen Wohnungen?
• Nebenkosten: Sind Grunderwerbsteuer, Grundbuch und Vertrag eingeplant? Mehr dazu im Beitrag Kaufnebenkosten einer Anlegerwohnung.
• Laufende Kosten: Wie hoch sind Betriebskosten und Rücklage, und in welchem Zustand ist das Haus?
• Nutzung: Ist Kurzzeitvermietung oder Wohnen auf Zeit zulässig?
• Finanzierung: Trägt sich die Wohnung auch bei höheren Zinsen? Mehr zur Finanzierung und zum Renditerechner.
• Garantie: Wer garantiert, auf welcher Grundlage und wie lange?