Kaufnebenkosten einer Anlegerwohnung in Österreich

Die Kaufnebenkosten auf einen Blick

Kaufnebenkosten fallen bei jeder Wohnung an, egal ob Sie selbst einziehen oder vermieten. Für eine Anlegerwohnung oder Vorsorgewohnung gelten dieselben Sätze wie für eine Wohnung zur Eigennutzung. Die einzige größere Begünstigung der letzten Jahre, die Gebührenbefreiung beim Grundbuch, war Eigennutzern vorbehalten und ist inzwischen ausgelaufen.

Prozentsätze vom Kaufpreis, soweit nicht anders angegeben. Quellen: oesterreich.gv.at, Unternehmensserviceportal des BMF, Immobilienmaklerverordnung.

Grunderwerbsteuer: 3,5 %

Beim Kauf beträgt die Grunderwerbsteuer 3,5 % der Gegenleistung. Dazu zählt alles, was Sie aufwenden müssen, um die Wohnung zu bekommen: der Kaufpreis einschließlich einer ausgewiesenen Umsatzsteuer, übernommene Schulden oder Rechte, die sich der Verkäufer vorbehält.

Die Steuer berechnet in der Regel der Notar oder Rechtsanwalt, der den Vertrag errichtet, und führt sie an das Finanzamt ab. Im Kaufvertrag wird üblicherweise vereinbart, dass der Käufer sie trägt.

Wichtig bei Neubauwohnungen: Verkauft der Bauträger mit Umsatzsteuer, wird die Grunderwerbsteuer vom Bruttopreis berechnet. Das gilt auch dann, wenn Sie sich die Umsatzsteuer später als Vorsteuer zurückholen.

Grundbuch: Eintragung und Eingabengebühr

Eigentümer werden Sie erst mit der Eintragung im Grundbuch. Dafür verlangt das Gericht 1,1 % vom Wert des Rechts, bei Kaufverträgen in der Regel vom Kaufpreis. Für den Antrag kommt eine Eingabengebühr von 85 € dazu.

Wird die Wohnung mit Umsatzsteuer verkauft, lassen Sie sich vorab zeigen, ob die Gebühr vom Netto- oder vom Bruttopreis berechnet wird. Im Rechenbeispiel unten setzen wir vorsichtig den Bruttopreis an.

Gebührenbefreiung 2024 bis 2026: nicht für Anleger

Für Kaufverträge ab 1. April 2024 gab es eine befristete Befreiung von der Eintragungsgebühr und der Pfandrechtsgebühr. Voraussetzung war, dass die Wohnung dem dringenden Wohnbedürfnis des Käufers dient, nachgewiesen über den Hauptwohnsitz. Begünstigt war eine Bemessungsgrundlage bis 500.000 €.

Für Anlegerwohnungen galt die Befreiung nie, weil der Käufer dort nicht selbst wohnt. Anlageimmobilien und Zweitwohnsitze waren ausdrücklich ausgenommen. Außerdem ist die Regelung ausgelaufen: Der Grundbuchsantrag musste bis 30. Juni 2026 bei Gericht einlangen. Eine Nachfolgeregelung ist uns mit Stand Oktober 2026 nicht bekannt.

Wer die Befreiung als Eigennutzer erhalten hat, muss die Gebühren nachzahlen, wenn er den Hauptwohnsitz innerhalb von fünf Jahren aufgibt oder die Wohnung verkauft. Das ist wichtig, wenn Sie eine solche Wohnung später vermieten möchten.

Pfandrecht bei Finanzierung: 1,2 %

Finanzieren Sie mit einem Kredit, lässt die Bank ein Pfandrecht im Grundbuch eintragen. Die Gebühr beträgt 1,2 % des eingetragenen Betrags. Grundlage ist der Höchstbetrag einschließlich der Nebengebührensicherstellung, er liegt deshalb über der reinen Kreditsumme. Dazu kommen eine weitere Eingabengebühr und die Spesen der Bank, etwa für Bearbeitung und Schätzung. Mehr zur Finanzierung.

Vertragserrichtung, Treuhand und Beglaubigung

Den Kaufvertrag errichtet ein Rechtsanwalt oder Notar. Meist wickelt er auch die Zahlung als Treuhänder ab: Der Kaufpreis liegt auf einem Treuhandkonto und wird erst an den Verkäufer ausgezahlt, wenn Ihr Eigentum gesichert ist. Für Anwalt oder Notar nennt oesterreich.gv.at ungefähr 1 bis 3 % des Kaufpreises, ein Pauschalhonorar ist möglich.

Die Unterschriften auf dem Kaufvertrag und auf der Pfandurkunde müssen gerichtlich oder notariell beglaubigt werden. Die Kosten richten sich nach dem Tarif und nach der Höhe von Kaufpreis oder Pfandrecht. Holen Sie ein Gesamtangebot ein, das Vertrag, Treuhand und Beglaubigungen umfasst.

Maklerprovision: die Höchstsätze

Wird die Wohnung über einen Makler vermittelt, darf er beim Kauf einer Eigentumswohnung höchstens verlangen:

• bei einem Wert bis 36.336,42 €: 4 %
• von 36.336,43 € bis 48.448,51 €: 1.453,46 €
• über 48.448,51 €: 3 %

Dazu kommen jeweils 20 % Umsatzsteuer. Es sind Höchstsätze, eine niedrigere Provision kann vereinbart werden. Das Bestellerprinzip gilt nur bei Mietwohnungen, nicht beim Kauf. Ob bei einer Wohnung auf investwohnungen.at eine Provision anfällt, steht bei der jeweiligen Wohnung.

Umsatzsteuer und Vorsteuer bei Neubauwohnungen

Der Verkauf einer Wohnung ist grundsätzlich von der Umsatzsteuer befreit. Der Verkäufer kann aber auf die Befreiung verzichten. Dann gilt der Normalsteuersatz von 20 %. Bei Neubauwohnungen von Bauträgern kommt das vor. Achten Sie deshalb darauf, ob ein Preis netto oder brutto angegeben ist.

Vermieten Sie die Wohnung zu Wohnzwecken, beträgt die Umsatzsteuer auf die Miete 10 %. Mit Umsätzen bis 55.000 € im Jahr sind Sie als Vermieter zunächst Kleinunternehmer und von der Umsatzsteuer befreit. Verzichten Sie darauf, verrechnen Sie Umsatzsteuer auf die Miete und können die Umsatzsteuer aus dem Kaufpreis als Vorsteuer abziehen. Das hat Folgen:

• Der Verzicht auf die Kleinunternehmerbefreiung bindet Sie für fünf Jahre.
• Bei Grundstücken kann die Vorsteuer über einen Zeitraum von 20 Jahren berichtigt werden. Ändert sich die Nutzung, etwa durch Wechsel in die Steuerbefreiung, kann eine anteilige Rückzahlung fällig werden.
• Die Grunderwerbsteuer wird vom Bruttopreis berechnet und bleibt, auch wenn die Vorsteuer zurückfließt.

Ob die Option für Sie sinnvoll ist, klären Sie vor dem Kauf mit Ihrem Steuerberater. Mehr dazu unter Steuerliche Begleitung.

Rechenbeispiel: Wohnung um 200.000 €

Zwei vereinfachte Fälle. Beträge gerundet, Annahmen sind gekennzeichnet. Bankspesen sind nicht enthalten.

Dazu kommen 40.000 € Umsatzsteuer. Sie bekommen sie nur zurück, wenn Sie zur Regelbesteuerung optieren. Allein die Umsatzsteuer im Kaufpreis erhöht die Grunderwerbsteuer in diesem Beispiel um 1.400 €.

Wie sich die Nebenkosten auf Ihre Rendite auswirken, lesen Sie im Beitrag 5 oder 7 % Rendite: worauf bezieht sich die Angabe? Im Renditerechner können Sie mit eigenen Zahlen rechnen.

Was steuerlich zu den Anschaffungskosten zählt

Für die Vermietung ist wichtig, welche Kosten Sie über die Abschreibung geltend machen und welche sofort. Vereinfacht gilt:

• Kosten, die mit dem Erwerb zusammenhängen, wie Grunderwerbsteuer, Eintragungsgebühr für das Eigentum, Vertragserrichtung und Maklerprovision, zählen in der Regel zu den Anschaffungskosten der Wohnung.
• Die Anschaffungskosten werden auf Grund und Boden und Gebäude aufgeteilt. Abgeschrieben wird nur der Gebäudeanteil, gesetzlich mit 1,5 % pro Jahr. Ohne anderen Nachweis gelten 40 % als Anteil für Grund und Boden. In Gemeinden ab 100.000 Einwohnern, also auch in Graz, sind es bei Gebäuden mit mehr als zehn Wohneinheiten 30 %.
• Für Gebäude, die nach dem 30. Juni 2020 angeschafft wurden, ist im ersten Jahr der dreifache und im zweiten Jahr der doppelte Satz möglich.
• Kosten der Finanzierung, etwa Bearbeitungs- und Schätzgebühren der Bank, gehören nicht zu den Anschaffungskosten der Wohnung. Das Bundesfinanzgericht hat 2024 entschieden, dass solche Kosten bei privater Vermietung sofort als Werbungskosten abzugsfähig sind. Wie die Pfandrechtsgebühr in Ihrem Fall zu behandeln ist, klären Sie mit Ihrem Steuerberater.

Diese Information ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Die Abgrenzung im Einzelfall nimmt Ihr Steuerberater vor.

Checkliste vor dem Kaufanbot

Ein angenommenes Kaufanbot kann bereits verbindlich sein. Klären Sie deshalb vor der Unterschrift:

• Ist der Kaufpreis netto oder brutto angegeben?
• Fällt eine Maklerprovision an, und in welcher Höhe?
• Was kosten Vertrag, Treuhand und Beglaubigungen insgesamt?
• Wie hoch ist der Pfandbetrag, und welche Spesen verlangt die Bank?
• Möchten Sie zur Umsatzsteuer optieren? Das klären Sie mit Ihrem Steuerberater.
• Sind die Nebenkosten in Ihrer Finanzierung eingeplant?