Rendite einer Vorsorgewohnung: Worauf beziehen sich 5 oder 7 %?

Bruttorendite und Nettorendite

Die Bruttomietrendite setzt die Jahresmiete ins Verhältnis zum Kaufpreis. Sie ist schnell gerechnet und eignet sich für einen ersten Vergleich.

Die Nettorendite ist genauer. Im Nenner stehen zusätzlich die Kaufnebenkosten und sonstige Anschaffungskosten. Im Zähler wird die Miete um die Kosten vermindert, die Sie als Eigentümer selbst tragen, etwa Rücklage, nicht umlegbare Betriebskosten, Instandhaltung, Verwaltung oder Mietausfall.

• Bruttorendite = Jahresmiete ÷ Kaufpreis × 100
• Nettorendite = (Jahresmiete − Eigentümerkosten) ÷ (Kaufpreis + Nebenkosten + sonstige Anschaffungskosten) × 100

Beide Werte gelten vor Steuern und ohne Finanzierung. Einkommensteuer, Abschreibung und Kreditzinsen verändern das Ergebnis zusätzlich.

Die Bezugsgröße entscheidet

Dieselbe Miete ergibt je nach Bezugsgröße unterschiedliche Prozentsätze. Fragen Sie deshalb bei jeder Angabe, worauf sie sich bezieht:

• Kaufpreis netto oder brutto: Bei Neubauwohnungen, die mit Umsatzsteuer verkauft werden, beträgt der Unterschied 20 %. Der Nettopreis ist nur dann die passende Basis, wenn Sie die Umsatzsteuer als Vorsteuer zurückbekommen.
• Mit oder ohne Kaufnebenkosten: Grunderwerbsteuer, Grundbuch, Vertrag und gegebenenfalls Provision. Details im Beitrag Kaufnebenkosten einer Anlegerwohnung.
• Mit oder ohne weitere Kosten: Ausstattung, Möblierung oder ein Leistungspaket.
• Gesamtinvestition: alles zusammen, was Sie bis zur ersten Miete aufwenden.

Rechenbeispiel: dieselbe Miete, vier Prozentsätze

Annahmen für das Beispiel:

• Kaufpreis 100.000 € ohne Umsatzsteuer, zugleich Berechnungsgrundlage der Garantie
• Kaufnebenkosten 6.600 € (3,5 % Grunderwerbsteuer, 1,1 % Grundbuch, 2 % Vertrag und Treuhand, keine Provision)
• Ausstattung 10.000 €, Gesamtinvestition damit 116.600 €
• Garantierte Miete 7 % oder 5 % der Berechnungsgrundlage, also 7.000 € oder 5.000 € im Jahr
• Eigentümerkosten 1.200 € im Jahr

Nettorendite: Jahresmiete abzüglich 1.200 € Eigentümerkosten, bezogen auf die Gesamtinvestition. Vor Steuern und ohne Finanzierung.

Die garantierte Miete ist in allen Zeilen dieselbe. Nur die Bezugsgröße ändert sich. Der Unterschied zwischen 7 % und knapp 5 % ist also kein Widerspruch, sondern eine Frage der Berechnung.

Mietgarantie und tatsächliche Miete

Bei einer klassischen Vermietung erhalten Sie die Miete, die Ihr Mieter zahlt. Steht die Wohnung einen Monat leer, fehlt ein Zwölftel: Aus 7.000 € werden rund 6.417 €. Dazu kommen Kosten für Mietersuche und Wechsel.

Eine Mietgarantie ist eine vertragliche Zusage, einen vereinbarten Betrag zu zahlen. Ihr Wert hängt davon ab, was der Vertrag genau regelt und wie wirtschaftlich stark der Garantiegeber ist.

Bei unseren Wohnungen mit Betreiberkonzept ist eine garantierte jährliche Miete von 5 % oder 7 % vorgesehen, je nach Wohnung und auf der im Vertrag festgelegten Berechnungsgrundlage. Die Miete wird nach Maßgabe des Vertrags indexiert. Ab dem fünften Jahr kann zusätzlich eine Gewinnbeteiligung von 10 % bis 20 % vorgesehen sein. Sie hängt vom tatsächlich erzielten Ergebnis ab und ist kein fixer Betrag. Ihr persönliches Angebot zeigt den genauen Monats- und Jahresbetrag. Mehr zum Betreibermodell.

Rechnen Sie eine mögliche Gewinnbeteiligung nicht in die Rendite ein, wenn Sie Angebote vergleichen. Garantiert ist nur, was im Vertrag als Garantie vereinbart ist.

Indexierung: wie sich die Miete entwickelt

Viele Mietverträge und Garantien sind an den Verbraucherpreisindex (VPI) der Statistik Austria gebunden. Steigt der Index, steigt die Miete nach den Regeln des Vertrags. Im Jahresdurchschnitt 2025 lag die Inflation bei 3,6 %, im August 2026 laut Schnellschätzung bei 3,2 %.

Beispiel: Würden 7.000 € Jahresmiete voll um 3,6 % angepasst, wären es im Folgejahr 7.252 €. Ob und wann angepasst wird, ob es Schwellenwerte gibt und ob die Änderung voll weitergegeben wird, regelt der Vertrag.

Für klassische Wohnungsmieten im Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes gilt seit 1. Jänner 2026 das Mieten-Wertsicherungsgesetz: Angepasst wird einmal im Jahr zum 1. April. Liegt die Inflation über 3 %, darf der darüber liegende Teil nur zur Hälfte weitergegeben werden. Für preisgeschützte Mieten gelten 2026 und 2027 noch engere Grenzen von 1 % und 2 %. Welche Regeln für Ihre Wohnung gelten, ergibt sich aus Ihrem Vertrag.

Rendite mit Finanzierung

Finanzieren Sie einen Teil, ändert sich das Bild. Beispiel: Von 116.600 € Gesamtinvestition finanzieren Sie 80.000 € über 25 Jahre zum Durchschnittszins neuer Wohnbaukredite vom August 2026 von 3,61 % (OeNB). Die Monatsrate beträgt dann rund 405 €.

Von 583 € garantierter Miete im Monat bleiben nach 100 € Eigentümerkosten und der Kreditrate rund 78 € Überschuss, vor Steuern. Die Rate enthält Tilgung, also Vermögensaufbau. Für Ihre Liquidität zählt trotzdem der monatliche Überschuss. Steigt der Zins nach einer Fixzinsphase, kann er schrumpfen oder negativ werden.

Nennt ein Anbieter eine Eigenkapitalrendite, fragen Sie nach Zinssatz, Laufzeit und ob die Tilgung berücksichtigt ist. Im Renditerechner können Sie mit eigenen Zahlen rechnen. Mehr zur Finanzierung.

Mietrendite und Wertentwicklung

Die Mietrendite ist nur ein Teil des Ergebnisses. Dazu kommt beim späteren Verkauf eine mögliche Wertveränderung der Wohnung. Sie kann positiv oder negativ ausfallen, und niemand kann sie zusagen. Beim Verkauf fallen außerdem Kosten an, und es kann Immobilienertragsteuer anfallen.

Rechnen Sie eine Anlegerwohnung deshalb so, dass sie sich aus der Miete trägt. Eine erhoffte Wertsteigerung ist eine Chance, aber keine Grundlage für die Entscheidung.

Typische Fehler beim Vergleich

• Die Bruttorendite der einen Wohnung wird mit der Nettorendite einer anderen verglichen.
• Garantierte, vereinbarte und nur prognostizierte Mieten werden gleich behandelt.
• Eine mögliche Gewinnbeteiligung oder Wertsteigerung wird eingerechnet, obwohl sie nicht zugesagt ist.
• Der Nettokaufpreis dient als Basis, obwohl die Vorsteuer nicht zurückfließt.
• Eine Indexierung wird über viele Jahre mit einem festen Prozentsatz hochgerechnet. Das ist eine Annahme, keine Zusage.
• Die Zeit nach dem Ende einer Garantie wird ausgeblendet.

Steuern nicht vergessen

Alle Beispiele in diesem Beitrag gelten vor Steuern. Mieteinkünfte unterliegen der Einkommensteuer, die Abschreibung des Gebäudeanteils und Werbungskosten mindern sie. Vermieten Sie zu Wohnzwecken und verzichten auf die Kleinunternehmerbefreiung, verrechnen Sie 10 % Umsatzsteuer auf die Miete. Wie Umsatzsteuer und Einkünfte bei einem Betreiberkonzept zu behandeln sind, klärt Ihr Steuerberater. Diese Information ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Mehr unter Steuerliche Begleitung.

Fragen, die Sie vor dem Kauf stellen sollten

• Ist die Angabe eine Brutto- oder eine Nettorendite?
• Bezieht sie sich auf den Kaufpreis netto, brutto oder auf die Gesamtinvestition?
• Ist die Miete garantiert, vereinbart oder nur prognostiziert?
• Wer ist Garantiegeber, und wie lange läuft die Garantie?
• Was gilt nach dem Ende der Garantie?
• Wie und ab wann wird die Miete indexiert?
• Welche Kosten tragen Sie als Eigentümer selbst?
• Ist eine Gewinnbeteiligung zugesagt oder nur möglich?
• Wie wirken sich Umsatzsteuer und Einkommensteuer in Ihrem Fall aus?

Passende Wohnungen finden Sie unter Wohnungen und Anlegerwohnungen in Graz.